トランクルーム - re life リライフ群馬版栃木版

トランクルームとは整地した土地にコンテナボックスを設置し、収納庫として貸し出す活用方法です。
自宅に置ききれなくなった荷物や季節品、バイクなどの保管先として、また個人事業主などの小規模事業者の倉庫としての収納ニーズが高まっています。

基本的には貸し出す事による毎月の賃料が収益源となりますが、経営の方式には2通りがあります。
《管理委託方式》
土地の所有者が経営者として建物や設備を建築し、契約自体も個々の利用者と行います。借主の募集や管理のみ専門業者に委託するのでやり方によっては高収益が見込める方式です。
《一括借り上げ方式》
専門業者にトランクルーム全体を一棟貸しする経営方式です。いわゆるサブリース（転貸）となり、専門業者から賃料をもらうため稼働状況に関わらず安定した賃料が見込める方式です。

トランクルーム市場は拡大を続けており、不動産活用の選択肢として注目を集めています。2008年には約270億円だった市場が毎年拡大し続け2019年には650億円を突破し約2.4倍の市場規模になっています。（図表参照）
テレワークやオンライン学習などの居住環境の変化、企業オフィスの小規模化に伴う収納ニーズの高まりも影響し、今後も需要の高まりが予想されます。

トランクルームの最大のメリットは利回りの高さです。
トランクルームの利回りは平均15～25％と言われ不動産投資の中では高利回りを期待できる事業です。アパートやマンションなどに比べると設備設置に関しての初期費用を低く抑えられる事もポイントです。
2つ目は管理に手間が掛からない点です。荷物を預かるだけのトランクルーム経営は住居を貸し出す賃貸経営と比べるとトラブルが生じる可能性が低く、規模によっては自主管理も可能です。
3つ目は条件の悪い土地でも運営できる事です。コンテナは地形に合わせて自在に配置できるため住居に適していないような狭小地や変形地などでも検討することができます。

トランクルームは法律上「建物」となります。
設置には建築確認申請が必要になり、建物を建てる事ができない市街化調整区域には設置することができません。また市街化区域内でも用途地域の制限を受け、住居専用地域では原則として設置することはできません。
2つ目は税制面での優遇を受けることができない点です。家屋として固定資産税の対象になるにも関わらず、住宅ではないので土地の固定資産税の軽減を受ける事はできません。特に地価の高い地域では収益シミュレーションなどの際に注意しなければなりません。
3つ目はアパートやマンションのように担保としての価値がないため、トランクルームを担保に金融機関などから融資を受ける事はできません。

前述の通り、トランクルームは法律上「建物」になるため、建物を建てる事ができる土地である事が前提となります。
変形地や狭小地でも検討することができますが荷物の搬入のため車が入れるような道路に面面している必要があります。
建物を建てる事はできるがアパートなどの住居には不利な立地（日当たりが悪い、騒音が響くなど）がトランクルーム向きの立地と言えるでしょう。

トランクルーム経営はアパートなどに比べると初期費用が少なく始める事ができ、利回りも高く、今後も成長が期待できる市場です。
稼働状況によっては高い収益も期待する事ができます。現在は競合が少ない事も大きな魅力でしょう。
しかし集客の難しさや設置に関しての法律面の問題、税制的のメリットがないなど特有の問題もあるため、自分の土地がトランクルーム経営に向いているかどうかは専門業者に相談したほうがよいでしょう。