アパート - re life リライフ群馬版栃木版

王道の土地活用方法と言えばアパート経営です。
土地を延べ面積で大きく活用できるため投資効率が高く、将来的に安定的な不労所得を得ることも可能なため収益性を重視した人気の活用方法です。
一方で空き家などの不動産余りが社会問題になっている今、空室リスクなどもあるため、堅実な「経営」が必要な方法です。

基本的には貸し出す事による毎月の賃料が収益源となります。その他には入居時の礼金や2年間など一定期間ごとに発生する更新料などの収益も発生します。
《高い節税効果も》
損益通算という不動産所得が赤字となった場合、赤字部分をほかの所得と相殺できる仕組みを利用する事で所得税を節税する事ができます。
サラリーマンの方などが副業としてアパート経営をしている場合は給与所得からアパート経営の赤字部分を差し引くことができ、課税対象となる所得を目減りさせることができます。

アパート経営を考えるうえで空室リスクは避けて通る事はできません。全国的に人口は減少し続けており築年数の古いアパートなどは厳しい状況になっている事も少なくありません。
今後の賃貸市場では「世帯」が重要なポイントになります。人口は減り続けますが世帯の属性に大きな変化があり「単身世帯」の構成比が増加していくことが予想されます。（図表１参照）そのため物件タイプはワンルームや1LDK程度のニーズが高まっていきます。

アパート経営の最大のメリットは長期的に安定的な収入を得る事ができる事です。私的年金として、老後の生活資金の確保のためにアパート経営を利用する方も少なくありません。
長期間の安定的な収入の実現には大家として堅実で健全な経営が求めれらます。特にアパート供給過剰状態の今は業者任せではなく自ら経営者として努力をする必要があります。
2つ目は経済変動に強い資産である事です。アパートを始めとした不動産はインフレに強く、価値が変動する「現物資産」です。
コロナ禍で先行きが不透明な経済状況でも強い資産となります。
3つ目は節税対策として有効な事です。損益通算による所得税の節税や相続時の評価額を下げる事もできるのです。

最も心配なのは空室リスクです。
アパートは大規模なマンションと比べて戸数を多くしづらいため、1戸の空室が収益に大きな影響を与えます。空室＝家賃収入減なのでアパート経営が困難になってしまう可能性もあります。
2つ目は事故・災害リスクです。
所有するアパートが火災や台風で被災した場合は補修費用が必要ですし、最悪の場合、建て替えになる可能性もあります。費用は保険でまかなう事もできますが、その期間中は家賃収入を得る事ができません。
また物件で自殺や事件などが起こると「事故物件」となり、その部屋ばかりかアパート全体で入居者確保が難しくなる場合もあります。最悪の場合、土地自体が売れなくなってしまう可能性もあります。

ターゲット層に関連した生活施設の有無はとても重要です。単身者向けであればコンビニの近さ、ファミリー向けであればスーパーやドラッグストア、また保育園や小学校などの教育関連施設の有無もポイントです。
築古アパートが多いエリアも狙い目です。今後10～20年の間にバブル期に建築された築古アパートが取り壊されるようになり、新築賃貸住宅の需要が増える事が予想されています。

アパート経営は建築費が大きな初期投資として必要となりますが、すでに土地を所有している場合は全体の資金計画も比較的余裕を持って検討することができます。
近年アパート経営は金融緩和による低金利で取り組みやすい環境になっています。
これからのアパート経営では入居者のターゲット層を明確にした物件造りが重要です。
さらに物件に競争力を持たせるためセキュリティシステムや無料Wi-Fi、通販用の宅配ボックスなど時代に合わせた設備などを充実させ、他の物件と差別化していく必要があります。